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建築・建設業界の裏や闇を斬る! 大工のおっちゃん工房

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分譲地を買い求める時の注意点



分譲地の裏話


皆さんは分譲地に行った事はありますか?

「そんなところ、家でも建てない限り行かないよ~」

まぁ、そんなところでしょうね


でも、そんな分譲地は兎に角計算されて出来ているんですよ

上下水道の配管や本管工事は敷地内でジョイントできる、道路の勾配も計算されているから水たまりなどは出来にくい、勿論U字溝も完備されているから排水の心配なし

(分譲地の規模にもよります)

ですが、この分譲地って最初は地形が違う事が多いんですよ

まずはその話からしていきましょう



ユンボ


盛り土切土は5年は寝かせ


分譲地っていっても造成工事なので、土木工事の専門分野です

30年スコップ1本からこの世界に飛び込んだ私の得意分野なんですよ

勿論造成工事もガンガンやってましたから、裏事情もてんこ盛り(笑)

まぁ、私の話は置いといて、造成工事=分譲地の下地工事についてお話します


造成地というのは、基本開発行為なので大規模な造成地ですと貯水池(人工的なもの)や土留めの為の擁壁が施されている所があります

こういう擁壁がある土地は、盛り土や切土という高さ調整を施している場合が多いですね

盛り土というのは、同じ敷地内から低い所に土を持ってきて締固めしながら作っていく工事なんですが、その高さが高ければ高いほど締固めも多くなっていくんですね

でも、いくら重機で踏みしめたとしても限界があります

年数を重ねて、自然に固まるまではおおよそ5年かかると言いますね

ですから、もし土地を求める事になった時は、造成時期を確認するべきです

切土も同様ですね

重機の振動や、完成の高さを丁度に切り取っていくわけでもないので、やはり落ち着くまでは同じ年数は必要だという事です

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まわりの環境を見極めて


もうひとつ、分譲地を選ぶ選択肢として、まわりの環境というのがあります

分譲地の周りの環境は、大きく分けて3つに分かれます

平野地、傾斜地、水が近い土地というふうにわかれます

ではそれぞれの問題点をお話していきましょう


平野地

特に平野地と表現しましたが、以前に商業施設のような大規模な建物があった場所についてい話しします

そういう所の撤去解体工事もしましたが、兎に角地中に大きな基礎部分(打ち込みの杭など)を撤去するのが大変でしたね~

駐車場部分の下層はRCが埋設してあるので、それを撤去するのも大変でした

ですからそういう所を復旧するために大量の土を搬入するわけです

選別した土質のものを搬入すれば問題ないのですが、割グリなどの石が混入されている場合があります

大きな問題ではないかもしれませんが、庭にしようと思って芝を植えても育たなかったり、土間を作る為コンクリート打設をしようと転圧しても平均的に転圧できなかったりします


傾斜地

特に関西に多い、丘の上にある一等地的な分譲地です

見晴らしもよく、閑静な住宅街のイメージがありますね

前項で述べた盛り土問題はもちろんありますが、ここでは別の問題をお話します

私が新築と外構工事を請け負った時に実際に経験している問題です

道路から敷地に入るとき、傾斜した道路からの進入はとても厄介ですし、家の基礎を組むにも低い側は擁壁を作らなければいけないケースもあります

そうなんです、坂の途中に水平を出すわけですから、当たり前と言えば当たり前なんですが、

余計なお金がかかるんです

個々の物件によってはそうでもないかもしれませんから、これは最初にチェックしてほしいところです


水が近い土地

すぐそばに川や水路または水田などがある場合、もともとそこは水田だったかもしれません

もしくは湿地だったかもしれないということを念頭に入れておいてください

私の経験で、地盤沈下した家の修復工事をした経験があるのですが、そこも水田が隣接した所でした

もし、そういうところを候補に入れた時には、地盤調査を入れたほうが絶対いいです

地盤調査というのは、地下数メートル(こちらの要望で長さは指定できます)の土壌、水分含有率、汚染物質などの調査ができます

また、水がそばにあると虫が多く発生します

虫駆除対策なども、住んでから出てくる厄介事なので、気を付けなければいけません







まとめ

ここでいろいろ問題点を述べさせていただいたのは、だから全部ダメという事ではなく、そういう事も踏まえた可能性という事で、事前に調べる資料として使って頂けたらと思います

万が一心配だと思ったり、他の問題がないかと不安になった際には大工のおっちゃん工房までご連絡下さい


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