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建築・建設業界の裏や闇を斬る! 大工のおっちゃん工房

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急増する不動産投資家さんがはまる3つの落とし穴

急増する不動産投資家さんがはまる3つの落とし穴 



 今日は 悪徳とまでいきませんが、善と悪との狭間にある仲介業者さんのお話をさせていただこうと思います

 業者さんサイドに言わせれば、それも商売法律に則った正当な事だと言い切れる内容なのですが、不動産投資初心者さんであったり、複数人で投資する案件であったり、要はご自身で確信を持って投資出来ない立場の人が陥りやすい闇についてお話しです
 内容的に勘違いされやすいですが、全部の業者さんがそういう闇を抱いている訳ではなく、皆さんが注意して頂くポイントの紹介というスタンスのお話です


 複数人で一案件の資産投資案件で注意すべき事 


 一戸建て、アパート、マンションと投資物件は多数ある中で、一物件を一人で買い上げるという訳ではなく、仲介業者が入って数人で買い上げるという商品が発売されてから数年たちますね 
 大手不動産企業やデベロッパー企業が販売していますが、地方の信頼おける開発業者さんも仲介業者として管理している場合もあります 

投資金額としては少ないですが、利益も少ない分確実に配当が回ってくるので、資産形成には有益! 管理運営も仲介に入ってくれている業者が運営してくれるので、手放しでOK! なんて、あまいもんじゃない物件が多いようです
 不動産やさんやデべロッパーさんは、対象物件(一軒家やマンションなど)をどうやって入手するのでしょうか 

 1、相続や引っ越しなどで空き家になってしまうため、売却することになった 
 2、競売物件を購入した 
 3、住み手の都合で売却せざるを得なくなった 
 4,解体工事予定だったのだが、築年数が若いので買い取った 

 他にも例はあるでしょうが、こんなもんでしょう 
さて、上記の例を見てあなたはどう思いましたか? 1~4、すべてまぁまぁな状態なんだろうな、と思いましたか? 
では解説していきます 

 1について 

相続の場合、高年齢層の方がお住まいだったと考えられるので、風通しや建物自体の老朽化が激しいのではないかと考えられます 引っ越しについては、転勤や故郷に帰るといった事案が考えられますが、住んでいたご家族の年齢層や家族構成、つまり使い方が荒いかどうかがポイントであると思います 勿論築年が最重要ですが、つかっていた家族構成も大事であるという事です 

 2について 

 開発を得意とする不動産系の業者さんが得意とする物件です 住んでいる状態で強制退去、夜逃げで家財道具全部残してある物件もあります そんな物件の共通している事があります それは使い方が相当悪いという事です やはり金銭的に追いつめられると家を大事に使うという思考がありません ですから築年数が浅い物件でも、修理代が相当かかるという事です 

 3について 

 深くは言いませんが離婚や死別などで、家族が崩壊してしまったという時にこういう売り方になります 最悪家の中で不審死などがあった場合事故物件ですね 安いからといって飛びつくと全然売れない、売れてもすぐキャンセルになる場合があるので要注意です 

 4について

 解体工事からの存続というのは、通常解体業者さんは個人の発注のほかは不動産屋さんからの解体工事発注が多く、その中で見つけた案件という事になります 解体工事が大前提でしたから結構な内容のリフォームが必要ですが、そこはあまり手を入れないでもいいや! という考えの不動産屋さんがおおいので、雑な施工が目立つ案件が多いです 

 まとめますと、事故案件は例外としても結構手を入れないと資産案件(賃貸物件)に見合う仕上げになっているかどうかが見極めところということになります 

それに加えて複数人での資産という事になると、仲介業者さんが管理で投資のみの案件になりやすいので契約書の約款などに注意してください 


投資を単純化して簡単にした?システム? 

仲介業者さんの、販売促進のためのアイデアとして考えられたであろうシステムは、投資する側からすれば全てベールに包まれたままというサービスも少なくありません 
もしくは、システムという名の業者さん側にとって有利だとわからないように言い回しを変えただけのものかもしれません 
 

投資家の皆さんは、慎重にそのシステムの内容を吟味するとは思いますが、 弊社のノウハウから生まれた画期的なシステムで簡単に購入・・・ 独自のシステムで管理運営を徹底管理サポート・・・ 
 その画期的なシステムってどんなシステムなの? 独自のシステムの管理って具体的にはどういう風にやるの? 
 

すべての企業や会社さんがそうだとは言いませんが、こういう表現を使いたがる企業や業者さんは、 画期的と言いながら、自分側の儲け分をより多くして尚且つそれを隠す言い訳 独自のシステムと言いながら、実際に出向くのは素人のバイトさんだったり無資格の事務員さんだったりする 事のほうが多いような気がします 


仕事柄、私はデベロッパーさん、開発会社さん、不動産屋さん、大手仲介業者さん、管理会社さん、ゼネコン大手、などの経営者の方、取締役の方とのつながりもあります 

でも、お付き合いのある大手の会社の情報の中には、画期的な意味、独自の意味をちゃんと解説しています
 あなたが怪しいな? と思った文言があった時は、自分が業者側に立ってそのフレーズを考えたイメージをしてみてください 
もしかすると、いい加減さや隠れて多く利益を上げようとして、苦し紛れに使ったんじゃないかな? と気が付くかもしれません 
 
構造体や築年数が記載されている書類と仲介業者の意見 以前ブログでも紹介しましたが、建物には色々な建築方法があり、その構造体も様々です  
 ですから資産に価値があるかどうかの判断要素にも充分影響してきます  また、資産対象となる物件は、集合住宅やマンションなど、最初から簡単に資産価値があると判断できる内容が多いです 

それぞれの資産価値は仲介業者さんからの書類で確認する事ができますが、書類選考だけで先入観を持たないほうが賢明です  勿論あなたは対象物件を内覧しに出向くと思いますが、最初に申し上げた通り手放す理由があるからこそ手放すのであって、まだまだ資産価値があるのに、なんで手放すのかをお考えください

 その判断も踏まえて物件と対峙した時のあなたの知識として、構造体の平均耐久年数も事前におさえておかなければなりません 
 「築年数の割には結構綺麗な物件でしょう」 
「構造体がしっかりしていますから、ちょっと手を入れれば充分持ちますよ」
 「これだけのリフォームをしていれば、まだまだいけますから」 

 あなたを相当惑わす言葉を聞いた時には、構造体の耐久年数を思い出してください
 あくまで平均ですが、信頼できるデータです 
ですから見た目や、手を入れた完成品を想像して投資すると、耐久年数まであと数年しかない=資産価値がないということになりかねません 


 まとめ


 私はみなさんが投資しようと、またはしている対象を直したり建てたりする側の人間です ですから、相談を受けたりリノベーションして資産価値を上げるとまではいかないまでも、それ相当な価値を復活させてきました ただ、それにはそれ相当な金額がかかりますし、修復工事の間は寝かせておくしかありません 相当な工事をした案件は、いい悪いの判断が二分され万人受けする物件ではなくなるという事です みなさんはそうならないように、充分知識をもって投資するようにしてください
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